Consejos para traspasar un negocio sin problemas

HERALDO DE ARAGÓN

  El traspaso de un negocio cuando el local en el que se realiza la actividad es alquilado debe negociarse con claridad para evitar problemas entre las tres partes que intervienen: el propietario del inmueble (arrendador), el inquilino (arrendatario) y la persona que compra el negocio. El traspaso es una cuestión vital en los contratos de arrendamiento porque en algunos casos tienen un alto nivel económico.

La actual ley de arrendamientos urbanos (29/1994) ya no habla de traspasos. Por ello, los contratos firmados después de la entrada en vigor de la norma, en 1995, sólo regulan la cesión de contrato como figura similar, o el subarriendo del local, que puede ser total o parcial.

Para los contratos anteriores a 1995 la normativa recoge una serie de requisitos para poder traspasar el local. Cualquier modificación requerirá el acuerdo de todas las partes.

La primera condición es que no se renunciará a este derecho en el contrato. Además, el inquilino debe llevar al menos un año desarrollando su actividad en el local y el tercero al que se lo traspasa ha de permanecer por lo menos un año destinándolo al mismo uso que tenía, según Pabán. Además, añade que será necesario fijar un precio cierto que deberá comunicarse al propietario del local con al menos 30 días de antelación, junto con la intención de traspasarlo y la fecha prevista. Una vez realizado deberá notificarse fehacientemente en el plazo de ocho días, preferiblemente mediante burofax o conducto notarial. En el documento se incluirá el precio recibido y el nombre y domicilio de la persona que adquiere el negocio.

Entre las condiciones que pueden fijarse está que el contrato se otorgue en escritura pública.

El arrendador tiene derecho a aumentar la renta al nuevo inquilino y cobrar una parte de la cuantía del traspaso. Así, el alquiler podrá incrementarse en un 15 %, mientras que el dueño podrá percibir hasta un 30 % del precio fijado, cuantía que varía según la antigüedad del inmueble. Si se construyó antes de 1936, será un 10 %; si fue entre 1936 y 1942, alcanzará el 20 %; y si el edificio es posterior a 1942, podrá aumentar hasta el citado 30 %.

Además, la ley concede al propietario la posibilidad de quedarse con el local por el precio que hayan pactado arrendatario y adquirente. Se trata del derecho de tanteo y retracto. Si el dueño del local se queda con el negocio, el precio no se incrementará en el porcentaje que le corresponde por ley (10 %, 20 % o 30 %).

En los contratos posteriores a 1995, en los que ya no aparece la figura del traspaso, puede contemplarse la posibilidad de que el inquilino del local ceda el contrato de alquiler a un tercero (cesión de contrato). En estos supuestos, el propietario tendrá derecho a que la renta que percibe se eleve un 20 %. Sin embargo, no será necesario que se le comunique con antelación el cambio de manos del negocio. Bastará con que no se haya renunciado a esta posibilidad en el contrato.

La otra alternativa es la del subarriendo del local a un tercero. En este caso, el dueño del local tendrá derecho a la elevación de la renta en un 10 % en el supuesto del subarriendo parcial y un 20 % si es total. Tampoco deberá avisarse con anterioridad, pero se comunicará en el plazo de un mes al dueño, al igual que la cesión.

En caso de que sea el propietario el que quiera abandonar el local y venderlo, el arrendatario tiene un derecho de tanteo o retracto para quedarse con el local en las mismas condiciones que pacte con un tercero, según la ley.

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